Así saldrán a bolsa los pisos de los bancos rescatados con tu dinero

El ministro Luís de Guindos ha afirmado que el Sareb está estudiando sacar sus propiedades inmobiliarias a bolsa mediante una SOCIMI. En principio esta noticia no tiene mucho de particular, y no es necesariamente mala. Pero no está contando toda la historia.

Sareb es lo que se ha venido a llamar como el banco malo, que aparte de mucho préstamo promotor, también promueve la construcción de inmuebles y también se dedica a la venta de toda la cartera inmobiliaria que ha heredado. Y Socimi es un vehículo de inversión inmobiliaria, pero la historia viene de un poco más atrás.
La Sareb, el depósito tóxico inmobiliario

Cuando se decidió rescatar a los bancos tras la crisis inmobiliaria se constituyó el FROB o Fondo de Restructuración Ordenada Bancaria. El FROB es un instrumento financiero creado a medida para la reestructuración del sistema bancario español y de todas las cajas de ahorros que se habían expandido por la Crisis. El FROB tenía un capital de 6.650 millones de euros aportados por el estado y 2.250 millones aportados por el Fondo de Garantía de Depósitos. Pero podía endeudarse por un ratio de nueve veces su capital (inicialmente tres), de modo que podría llegar a tener 90.000 millones de euros. Estas deudas tienen el respaldo solidario del estado (es decir, de todos nosotros).

Entre las actuaciones del FROB estaba la Sareb, conocido como el banco malo, aunque nunca se le llegó a dar licencia bancaria. La Sareb o Sociedad de gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria. El gobierno tenía que crear un vehículo como la Sareb obligado por el Memorandum of Understanding (MOU) que había firmado con el resto de países de la UE para que le prestaran el dinero para el rescate bancario y poder seguir funcionando normalmente.


¿Muy complicado de entender con tanta sigla? Veámoslo de otro modo. Con el sistema bancario en quiebra, el Gobierno llega a un acuerdo con el resto de los socios europeos para que le presten dinero para arreglarlo. Ellos se lo prestan con condiciones, entre otras establecer un Banco Malo en el que agrupar los activos “tóxicos” de los bancos.

Para montar el Sareb el gobierno pone dinero a través del FROB, pero no es el único. El 45% del capital es público y el 55% del capital es privado, principalmente puesto por otros bancos. Los bancos tienen que ceder al Sareb activos tóxicos con un fuerte descuento a cambio de recibir ayudas públicas. El objetivo del Sareb por su parte es venderlo todo en quince años obteniendo un 15% de rentabilidad. Como nos podemos imaginar, los socios privados no entraron con la intención de perder dinero (aunque pueden hacerlo).De momento, algunas actuaciones, dan que pensar sobre si la gestión es buena.

SOCIMIs, la moda inmobiliaria

Las SOCIMIs se crearon en 2009 como un vehículo de inversión, siguiendo el modelo norteamericano de los Real Estate Investment Trusts, donde se crearon por Eisenhower en 1960 (es decir, llegamos decenas de años tarde). Básicamente se trata de empresas cuyo objetivo es dedicarse a la inversión inmobiliaria y repartir dividendos. Las SOCIMIs tienen exenciones fiscales (el 95% del ITP y AJD) y no hay doble tributación. Es decir, la idea de una SOCIMI es que podamos invertir a través de una empresa en el mercado inmobiliario en vez de directamente con las mismas condiciones.

Nada es gratis y las SOCIMIs tienen restricciones. Entre otras cosas, se les obliga a cotizar en un mercado organizados y a que el 80% de sus activos tienen que ser inmuebles alquilados a tres años que no se pueden transmitir durante su periodo de arrendamiento. Además tienen que repercutir en dividendos el 90% de sus beneficios procedentes de alquiler y al 50% sus beneficios procedentes de la venta de inmuebles (es decir, se pretende que funcionen como alquiladoras, no como inmobiliarias crecientes). En 2012 la legislación se flexibilizó, permitiendo su cotización en el MAB y reduciendo el capital mínimo de cinco a quince millones de euros.

Al estallar la crisis inmobiliaria, las SOCIMIs fueron una buena opción para fondos que se hicieron con cientos de inmuebles a buen precio y las sacaron a cotizar. Para que nos hagamos una idea de lo que han crecido las SOCIMIs, en España en 2015 Merlin Properties SOCIMI se convirtió en un componente del Ibex 35. Es decir, una empresa que hacía sólo siete años no podía existir se codeaba con las empresas más grandes del país, y un año después estaba comprando lo que había sido una de las grandes inmobiliarias del país.
Sareb SOCIMI

El plan del gobierno es sacar alrededor de un tercio de las propiedades de la Sareb (4.600 inmuebles y 820 activos terciarios), es decir, alrededor de 1.500 inmuebles podrían salir a la venta si surgieran bien las circunstancias. Buena parte de los inmuebles transmitidos a la Sareb han sido vendidos, pero la verdad es que no queda muy claro si la Sareb está haciendo lo mejor.

Así que sacar parte de su cartera inmobiliaria como una SOCIMI no parece mala idea, no deja de ser una herramienta más junto al vender sus activos a través de inmobiliarias como ha ido haciendo, algo que como han reconocido sus directivos no ha sido muy fácil conseguirlo. El mercado bursátil, aunque volátil está creciendo. Además los bajos tipos de interés hacen atractivo a casi cualquier instrumento financiero, por lo que no es mal momento para salir a bolsa.

Aparte de ir liquidando la inversión, la mayor parte de los ingresos de la Sareb por diseño deberían de ser inmobiliarios, aunque en este momento sin ser un banco la mayor parte son por los créditos promotores. Algo que no es normal en una empresa que se supone que no es un banco

Respecto si será buena inversión o no, queda por ver. Se supone que la mayor parte de los inmuebles serán residenciales y que la idea es que van a ser “inmuebles de calidad” para hacerlo atractivo a los inversores. Probablemente la combinación de activos puesta por el Sareb y la rentabilidad por alquiler ofrecida será la que decida si merece la pena invertir o no.


Fuente https://www.elblogsalmon.com/mercados-financieros/asi-saldran-a-bolsa-los-pisos-de-los-bancos-rescatados-con-tu-dinero?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+elblogsalmon2+%28El+Blog+Salm%C3%B3n%29
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